Immobilien als Kapitalanlage für Geschäftsführer
1.000 € Sparrate — von denen du real oft nur rund 100 € selbst trägst.
Lieber erst selbst rechnen? Zum Immobilien-Cashflow-RechnerIn 2 Minuten zu deiner Immobilien-Strategie
Objekt, Finanzierung und AfA gehören zusammen — bevor du kaufst. Ein paar kurze Fragen zu deiner Situation, dann meldet sich Jan persönlich mit einer ersten, ehrlichen Einschätzung, ob und wie eine Kapitalanlage-Immobilie in dein Konzept passt.
2 Minuten · kostenfrei · unverbindlich- Der Mieter trägt den größten Teil deiner Rate — Monat für Monat
- Das Finanzamt zahlt mit — über AfA und Werbungskosten
- Die Tilgung fließt in dein eigenes Vermögen — an dein künftiges Ich
- AfA-Hebel 2026: bis 5 % degressiv, plus Sonder-AfA bis 20 % beim geförderten Neubau
- Die 15-%-Falle umschiffen — Modernisierung richtig getimt statt Sofortabzug verloren
Das Wichtigste in 30 Sekunden
Bei der Kapitalanlage-Immobilie sparst du nicht allein: Mieter, Finanzamt und Tilgung tragen mit. Entscheidend ist die Struktur — Kaufpreisaufteilung, AfA-Strategie und das Timing der Modernisierung machen den Unterschied zwischen Renditeobjekt und teurem Hobby.
Du sparst zu viert
Mieter, Finanzamt und Tilgung zahlen mit — du steuerst nur die Differenz bei. Kein anderes Anlagegut bringt diese Mithilfe.
AfA ist bares Geld
Die Abschreibung senkt Jahr für Jahr dein zu versteuerndes Einkommen — beim Spitzensteuersatz wirkt jeder AfA-Euro fast doppelt.
Struktur schlägt Objekt
Kaufpreisaufteilung, AfA-Wahl und Modernisierungs-Timing entscheiden über die Rendite — oft mehr als die Lage-Diskussion.
Jan verzahnt die Kapitalanlage-Immobilie mit dem Gesamtkonzept für Gesellschafter-Geschäftsführer: Cashflow vor Kauf gerechnet, AfA-Strategie und Modernisierungs-Timing mit dem Steuerberater abgestimmt, Finanzierung und Absicherung aus einer Hand. Zahlen zuerst — das Objekt kommt danach.
Allein sparen — oder zu viert?
Jede Anlageform hat ihren Platz im Konzept. Aber nur bei der vermieteten Immobilie sitzen drei Mitzahler mit am Tisch — wenn die Struktur stimmt.
Von rund 1.000 € monatlicher Sparrate in die Immobilie trägst du real oft nur etwa 100 € selbst — den Rest übernehmen Mieter, Finanzamt und die Tilgung, die in dein eigenes Vermögen fließt. Stark vereinfachtes Prinzipbeispiel, abhängig von Objekt, Finanzierung und Steuersatz — keine Prognose. Deine Zahlen rechnen wir konkret.
Zahlen vor Objekt — in vier Schritten zur richtigen Immobilie
Die meisten Fehler passieren vor dem Notartermin: falsche Kaufpreisaufteilung, verschenkte AfA, Renovierung zur falschen Zeit. Deshalb drehen wir die Reihenfolge um — erst die Struktur, dann das Objekt.
Cashflow-Rahmen, Steuersatz, Finanzierungsspielraum — erst wenn dein Zahlenbild steht, lohnt der Blick auf Exposés.
Kaufpreisaufteilung Gebäude vs. Grundstück sauber dokumentieren — nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Hier wird AfA gewonnen oder verschenkt.
Linear, degressiv (5 % für Baubeginn bis 09/2029), Sonder-AfA § 7b oder Restnutzungsdauer-Gutachten beim Bestand — die Wahl bestimmt deine Steuerwirkung für Jahre.
Innerhalb von 3 Jahren nach Kauf gilt die 15-%-Grenze: Wer zu früh zu viel saniert, verliert den Sofortabzug. Umfang und Reihenfolge stimmen wir mit deinem Steuerberater ab.
Die AfA-Hebel 2026 — und die Fallen, die sie zunichtemachen
Die Abschreibung ist dein stärkster Steuer-Hebel bei der Immobilie — wenn sie richtig gewählt wird. Und sie ist schnell verschenkt, wenn eine der Fallen zuschlägt.
Drei Geschäftsführer, drei Ausgangslagen
Typische Situationen aus unseren Gesprächen — vereinfacht dargestellt. Wo findest du dich wieder?
Gesellschafter-Geschäftsführer, hoher Steuersatz, Depot und betriebliche Altersvorsorge laufen — jetzt soll die erste vermietete Immobilie dazu. Die Exposé-Flut ist groß, das Zahlenverständnis noch nicht.
Altbau-Wohnung erworben, Bäder und Elektrik sollen direkt neu. Von der 15-%-Grenze hat der Käufer noch nie gehört.
Seit Jahren vermietet, die Abschreibung bringt kaum noch Wirkung — und eigentlich wäre Kapital für Objekt Nummer drei da.
Wie die Lohnsteuer auf deiner Gehaltsabrechnung auf 0 Euro sinken kann
Wir rechnen es an 6.000 Euro Bruttogehalt im Monat durch, einmal als angestellter Geschäftsführer, einmal als Gesellschafter-Geschäftsführer. Die Verluste aus vermieteten Neubauwohnungen werden als Freibetrag eingetragen und senken die Lohnsteuer, die jeden Monat abgezogen wird. Auf 0 Euro kommt das Beispiel nur mit einem großen Kaufvolumen. Wie groß es sein muss, rechnen wir dir darunter Schritt für Schritt vor.
Stand: 06.11.2026, Rechtslage 2026Als angestellter Geschäftsführer bist du sozialversicherungspflichtig. Kranken-, Pflege-, Renten- und Arbeitslosenversicherung werden vom Gehalt abgezogen.
Degressive Abschreibung: 5 Prozent pro Jahr vom Restwert, nur für Neubau mit Baubeginn oder Kaufvertrag vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029. Im ersten Jahr der größte Hebel.
So kommt die 0 zustande: Bei 6.000 Euro brutto braucht die Lohnsteuer mindestens einen Freibetrag von 3.677 Euro im Monat, damit sie auf 0 Euro fällt. Das sind mindestens 44.124 Euro Verlust im Jahr. Mit degressiver Abschreibung entsteht er bei Neubauwohnungen mit einem Kaufpreis von zusammen 1.070.000 Euro (aufgerundet auf volle 10.000 Euro), mit Nebenkosten 1.155.600 Euro.
| Nr. | Position | Heute, ohne Immobilie | Mit Freibetrag aus der Wohnung |
|---|---|---|---|
| Verdienst | |||
| 01 | Gehalt | 6.000,00 | 6.000,00 |
| 02 | Gesamt-Brutto | 6.000,00 | 6.000,00 |
| Steuern | |||
| 03 | LohnsteuerFreibetrag von 3.684 Euro im Monat berücksichtigt | -1.074,33 | 0,00 |
| 04 | SolidaritätszuschlagEntfällt unterhalb der Freigrenze | 0,00 | 0,00 |
| Sozialversicherung, Arbeitnehmeranteil | |||
| 05 | KrankenversicherungBemessung bis zur Grenze von 5.812,50 Euro | -508,59 | -508,59 |
| 06 | Pflegeversicherung | -139,50 | -139,50 |
| 07 | Rentenversicherung | -558,00 | -558,00 |
| 08 | Arbeitslosenversicherung | -78,00 | -78,00 |
| 09 | Summe der Abzüge | -2.358,42 | -1.284,09 |
| 10 | Netto-Verdienst | 3.641,58 | 4.715,91 |
| 11 | Mehr Netto pro Monat durch den Freibetrag | +1.074,33 | |
So entsteht der Freibetrag (erstes volles Jahr)
| Vermietung | Pro Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen3.210 Euro mal zwölf, 3,6 Prozent vom Kaufpreis | 38.520,00 |
| SchuldzinsenDarlehen 856.000 Euro zu 3,8 Prozent | -32.226,66 |
| Abschreibung des Gebäudes5 Prozent von 924.480 Euro | -46.224,00 |
| Nicht umlagefähige Kosten0,4 Prozent vom Kaufpreis, für Verwaltung und Instandhaltung | -4.280,00 |
| Ergebnis aus der Vermietung | -44.210,66 |
| Freibetrag pro MonatVerlust geteilt durch zwölf, auf volle Euro gerundet | 3.684 |
Was die Wohnung dich im Monat kostet
| Geldfluss | Pro Monat |
|---|---|
| Mieteinnahmen | +3.210,00 |
| Zinsen | -2.685,55 |
| TilgungKein Aufwand, sondern Eigenkapital in der Wohnung | -1.451,78 |
| Nicht umlagefähige Kosten | -356,67 |
| Saldo vor Steuer | -1.284,00 |
| Mehr Netto durch den FreibetragAus der Gehaltsabrechnung oben | +1.074,33 |
| Monatlicher Eigenanteil nach SteuerMinus bedeutet: Du legst dazu | -209,67 |
Im Beispiel legst du rund 210 Euro im Monat dazu und baust gleichzeitig rund 1.452 Euro im Monat Eigenkapital durch Tilgung auf. Das ist die ehrliche Gegenrechnung zum Mehr Netto auf der Abrechnung.
Nach dem Kauf: Verwaltung mit Software
Immoly ist eine Software für Vermieter. Sie bündelt Mieterkommunikation, Reparatur-Tickets und Dokumente an einem Ort. Für Versuro-Kunden sind die ersten sechs Monate kostenfrei, so die Angabe von Immoly. Das ist ein Partnerangebot von Versuro.
Immoly ansehenAnnahmen dieses Beispiels
- Bruttogehalt
- 6.000 Euro im Monat
- Steuerklasse und Kirchensteuer
- Steuerklasse I, ohne Kirchensteuer
- Krankenkasse
- Zusatzbeitrag 2,9 Prozent, ohne Kinder
- Kaufpreis der Neubauwohnungen zusammen
- 1.070.000 Euro
- Kaufnebenkosten
- 85.600 Euro (8 Prozent)
- Gebäudeanteil am Kaufpreis
- 80 Prozent
- Darlehen
- 856.000 Euro (80 Prozent des Kaufpreises)
- Eigenkapital inklusive Nebenkosten
- 299.600 Euro
- Zinssatz und Tilgung
- 3,8 Prozent Zinsen, 2 Prozent Tilgung im ersten Jahr
- Kaltmiete
- 3.210 Euro im Monat (3,6 Prozent vom Kaufpreis im Jahr)
- Nicht umlagefähige Kosten
- 4.280 Euro im Jahr (0,4 Prozent vom Kaufpreis)
Quellen
Welcher Steuersatz gilt für dein Einkommen?
Stell Einkommen, Veranlagung und Kinder ein. Du siehst, in welcher Stufe du liegst, wie viel Steuer anfällt und was der nächste Euro kostet.
Grundtarif: Eine Person, ein Tarif. Alle Stufen gelten so, wie sie in der Staffel stehen.
Gemeint ist das Einkommen nach Werbungskosten, Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen, aber vor dem Kinderfreibetrag. Den rechnet der Rechner selbst dagegen.
Das Finanzamt wählt von selbst, was günstiger ist: Kindergeld oder Kinderfreibetrag.
Die fünf Stufen der Einkommensteuer 2026
Stufe 4 von 5: Spitzensteuersatz. Steuersatz auf den nächsten Euro: 42 %.
Die Höhe einer Stufe zeigt den Steuersatz auf den jeweils nächsten Euro. Die Breite der Stufen ist nicht maßstabsgetreu.
- Einkommensteuer nach Tarif
- 39.264 €
- Solidaritätszuschlag
- 2.160 €
- Steuer gesamt
- 41.424 €
- 1Grundfreibetrag0 %
- Alleinstehend
- bis 12.348 €
- Ehepaar
- bis 24.696 €
- 2Erste Progressionszone14 % bis 23,97 %
- Alleinstehend
- 12.349 € bis 17.799 €
- Ehepaar
- 24.697 € bis 35.599 €
- 3Zweite Progressionszone23,97 % bis 42 %
- Alleinstehend
- 17.800 € bis 69.878 €
- Ehepaar
- 35.600 € bis 139.757 €
- 4Spitzensteuersatz42 %
- Alleinstehend
- 69.879 € bis 277.825 €
- Ehepaar
- 139.758 € bis 555.651 €
- 5Reichensteuer45 %
- Alleinstehend
- ab 277.826 €
- Ehepaar
- ab 555.652 €
1.000 € Rate — und real unter 100 €? Rechne es mit deinen Zahlen nach
Wahre monatliche Belastung nach Miete und Steuer (Zinsen, AfA) plus der 15-Jahres-Vermögensaufbau aus Tilgung und Wertsteigerung.
Vom Zahlenbild zur vermieteten Immobilie — in fünf Schritten
Kein Objektvertrieb, keine Provisionshast: Wir bauen erst die Struktur, dann kommt das Objekt — und dein Steuerberater ist an den entscheidenden Stellen dabei.
Die wichtigsten Fragen zur Kapitalanlage-Immobilie — ehrlich beantwortet
Auch die unbequemen: Risiken, Eigenkapital, die 15-%-Falle. Wer die Regeln kennt, kauft besser — oder bewusst nicht.
Die Immobilie ist der fünfte Gang — danach kommt die Kür
Wer hier angekommen ist, denkt in Strukturen statt in Produkten. Der letzte Gang bindet alles zusammen: Holding, Nachfolge, Vermächtnis.
Das passt auch zu deiner Kapitalanlage
Zwei Wege zu deiner Kapitalanlage
Ob erste Immobilie oder Objekt Nummer drei: In 15 Minuten weißt du, ob die Rechnung für dich aufgeht — unverbindlich und auf Augenhöhe.
Schick uns deine Eckdaten — Einkommen, Steuersatz, Eigenkapital, Ziel. Du bekommst dein persönliches Zahlenbild: was die Immobilie dich real kostet und was sie aufbaut.
Kein Objektvertrieb, sondern eine ehrliche erste Einschätzung: deine Ausgangslage, dein Rahmen, dein Fahrplan — auch wenn die Antwort heißt: noch nicht kaufen. Danach entscheidest du.
Termin aussuchenAlles gelesen? Dann jetzt in 2 Minuten deinen Immobilien-Check starten.
Du hast den AfA-Werkzeugkasten, den Cashflow-Rechner und die drei Ausgangslagen gesehen. Der letzte Schritt ist der einfachste: ein paar Angaben zu deiner Situation, und Jan meldet sich persönlich — oder du buchst direkt im Anschluss deinen Termin.
2 Minuten · kostenfrei · unverbindlich- Mieter und Finanzamt tragen den größten Teil der Rate mit
- AfA-Hebel 2026 und 15-%-Falle von Anfang an mitgedacht
- Zahlen vor Objekt — Umsetzung mit deinem Steuerberater
- Antwort persönlich von Jan Ruhoff, keine Hotline